Блог Bali Capital Group

Как заработать 300% на недвижимости Бали?

2024-09-19 14:48
Последние несколько лет на Бали куда ни глянь — в интернете, на рекламных баннерах, даже в очереди за кофе — говорят одно и то же: «Купи виллу на Бали, и через месяц ты в списке Forbes!»

Агенты и риелторы обещают фантастическую доходность, говоря, что рынок растёт как на дрожжах. Но что стоит за этим хайпом?
В 2020 году цены на недвижимость начали резко падать — многие стали продавать свои активы почти за бесценок. При этом у индонезейцев есть практика брать кредиты под залоги, и так как платить было нечем, то уже и банки устраивали распродажи земель. Многие стройки остановились, и в панике многие фиксировали убытки — продавали недострои за копейки. И именно в этот момент, опытные инвесторы, которые могли грамотно рассчитать риск-менеджмент, скупали земли и недострои на Бали.

Один инвестор купил виллу на юге Бали всего за $120,000. Через год, когда туризм начал восстанавливаться, и спрос на аренду вилл вырос, этот объект он смог продать $480,000.

Во время пандемии цены на недвижимость Бали обвалились, и инвесторы, рискнувшие купить виллы и земли, смогли заработать до 300% прибыли всего за год. Но теперь рынок стабилизировался.
В 2020 году, когда мир столкнулся с пандемией COVID-19, на Бали туризм практически исчез. Остров, чья экономика на 80% зависит от туристов, погрузился в кризис: отели опустели, виллы стояли закрытыми, и владельцы оказались в катастрофическом положении. Индонезийские собственники и застройщики, не имея накоплений и грамотного подхода к финансам, были вынуждены продавать свои объекты, активы и земли за любую цену, лишь бы покрыть долги или кредиты.

Эффект низкой базы

Этот период стал моментом панических продаж, когда цены на землю и недвижимость на Бали рухнули до исторического минимума. Банки начали продавать залоговые активы, что усугубило ситуацию. Власти Индонезии не вмешивались, и рынок полностью опустился до отметки, на которой даже виллы продавались буквально за бесценок.
Именно в этот момент возник инвестиционный шанс: тот, кто рискнул и приобрёл недвижимость в период пандемии, смог через год заработать до 300%. Это явление и называется «эффект низкой базы» — когда цены падают до критических значений, а затем резко восстанавливаются на фоне улучшения экономической ситуации.

Проблема экстраполяции

Однако многие инвесторы и застройщики сегодня ошибочно полагают, что такой рост будет продолжаться и дальше. Они строят свои прогнозы на базе того периода, который уже не повторится. Спрос на недвижимость на Бали остаётся стабильным, но предпосылок для кратного роста, как это было после пандемии, больше нет.
Некоторые агенты и застройщики, которые смогли хорошо заработать на этом эффекте, сегодня пытаются убеждать новых инвесторов в том, что рынок продолжит расти с той же скоростью. Но это иллюзия.
  1. Ограниченность ресурса. В период пандемии остров был на грани экономического коллапса, и это создало условия для роста. Сегодня экономика Бали стабилизировалась, и повторение такого кризиса маловероятно.
  2. Устойчивый, но медленный рост. Сейчас цены на недвижимость продолжают расти, но в рамках разумных 5-10% в год. Ожидать скачков на 300%, как это было в 2020-2021 годах, уже не стоит.
  3. Нереалистичные прогнозы. Многие игроки на рынке пытаются завлечь новых инвесторов, обещая им доходность на уровне 80 -100%, а то и больше. Однако, такие прогнозы не имеют реальных оснований. Земли на Бали не стало меньше, а прирост населения не удвоился.

Что сейчас происходит на рынке?

После стабилизации ситуации экономика Бали постепенно возвращается к нормальной жизни. Рост цен на недвижимость остаётся, но теперь он гораздо более умеренный. Туризм вернулся и спрос на аренду вилл стабильно высок.
При этом инвестиции на Бали всё ещё выгодны:
  1. Покупка на этапе строительства. Вложиться в строительство на начальной стадии — на стадии «котлована» и проектной документации. Это позволяет заработать до 20-40% от стоимости объекта и зафиксировать свою прибыль по завершению проекта.
  2. Арендный бизнес. Инвестиции в готовые объекты с целью их сдачи в аренду могут приносить стабильную доходность в размере 7-18% годовых, что для многих инвесторов является отличной альтернативой другим активам.
Те, кто смог заработать на пандемийном кризисе, действительно сделали удачные инвестиции. Однако, рынок изменился, и новые инвесторы должны быть готовы к более разумным и сбалансированным стратегиям.
Бали по-прежнему остаётся привлекательным инвестиционным рынком, но для получения реальной прибыли стоит отказываться от иллюзий быстрого обогащения и ориентироваться на долгосрочные цели и качественные инвестиции.