Текущая ситуация с разрешениями на строительство
На Бали в последние годы ситуация с получением разрешений на строительство стала значительно сложнее. Формально моратория на стройку нет, но процедура получения разрешительных документов усложнилась настолько, что даже крупные застройщики сталкиваются с серьёзными трудностями. Например:
- Проекты могут подвергаться неожиданным проверкам и рискам внесения изменений в законодательство.
- Разрешение на строительство часто получают не до начала работ, как это принято в большинстве стран, а уже после завершения строительства.
Этот подход создаёт значительные риски. Построив крупный объект, застройщик может столкнуться с необходимостью дополнительных затрат на «узаконивание» проекта.
Гораздо проще и выгоднее приобретать земельные участки, на которых уже есть зарегистрированные объекты. Это даёт сразу несколько преимуществ:
- Экономия на юридических затратах. Не требуется проходить долгие процедуры оформления разрешений с нуля.
- Сроки. Полный цикл нового строительства с финансированием занимает около 1,5 лет. В то же время реновация может быть завершена за 6–8 месяцев.
Однако важно понимать, что реновация на Бали отличается от того, что привыкли видеть в СНГ. Если в Москве или других городах реновация — косметические изменения вроде перекраски стен, то на Бали она ближе по смыслу к реконструкции. Речь идёт о серьёзных изменениях конструктивных элементов здания, которые позволяют полностью преобразить объект и значительно повысить его стоимость.
При этом, реновация — тема, которая вызывает множество споров, особенно среди тех, кто хочет инвестировать в недвижимость на Бали. В условиях влажного климата, специфики грунтов и высокой сейсмической активности выбор между реконструкцией недостроев и новой стройкой становится непростым. Чтобы разобраться в вопросе, мы поговорили с Дмитрием Титовым, директором по строительству компании Bali Capital Group.
Что важно знать о реновации?
— Дмитрий, почему реновация становится всё более популярной на Бали?
В отличие от новой стройки, реновация позволяет сэкономить до 30% бюджета за счёт использования существующего фундамента и несущих конструкций. Кроме того, это решение экологичное: меньше стройматериалов, меньше отходов. В условиях Бали это особенно актуально, ведь здесь строительство осложняется рядом факторов:
- Влажный климат способствует быстрому износу материалов
- Грунты требуют детального геологического анализа
- Сейсмическая активность диктует строгие требования к конструкциям
Реновация подходит тем, кто ищет способ купить доходную недвижимость на Бали и рассматривает среднесрочные инвестиции.
Как оценить объект для реновации?
— С чего начинается процесс реновации?
Мы всегда начинаем с комплексного обследования. Это позволяет определить, в каком состоянии находится объект и какие работы потребуются. Основные этапы:
1. Обследование конструкций
Мы используем как визуальные, так и инструментальные методы диагностики:
- Визуальный осмотр: проверяем трещины, коррозию арматуры, деформации стен.
- Инструментальная диагностика: ультразвуковая дефектоскопия и сканирование арматуры показывают состояние бетона и несущих элементов. Всё проводится по руководящим документам (ГОСТ 17624-2012, СП 63.13330.2018).
- Измерение геометрии: нивелиры и лазерные уровни позволяют выявить отклонения стен и перекрытий от нормативных значений.
2. Проверка фундамента
Фундамент — это основа здания. Мы исследуем его глубину, размеры и состояние арматуры, проводим испытания бетона на сжатие (ГОСТ 28570-90). Если обнаруживаются проблемы, сразу разрабатываем проект усиления.
3. Изучение документации
Это важный этап, чтобы исключить юридические риски. Мы проверяем проектные чертежи, разрешительную документацию и право собственности на объект.
Как климат влияет на бетон?
— На Бали влажный климат. Как это сказывается на объектах?
Бетонные конструкции здесь подвергаются серьёзным испытаниям:
- Коррозия арматуры из-за капиллярного проникновения воды.
- Выщелачивание кальциевых соединений, что снижает прочность бетона.
- Трещины при температурных колебаниях.
Мы используем проникающую гидроизоляцию, водонепроницаемые смеси (W8–W20) и защитные пропитки, чтобы продлить срок службы конструкций.
Почему реновация — это выгодно?
— Дмитрий, в чём ключевые преимущества реновации?
Во-первых, это быстрее. Строительство с нуля на Бали требует долгого оформления разрешительной документации, подготовки участка, закладки фундамента и возведения конструкций. Всё это может занять 1,5–2 года, а иногда и больше. В случае с реновацией многие этапы можно сократить, ведь фундамент и несущие конструкции уже существуют.
Для инвесторов это означает, что объект будет сдан в эксплуатацию быстрее, а значит, вы сможете раньше начать получать доход.
Например, некоторые апартаменты, которые мы реновируем, выходят на рынок аренды уже через 6–12 месяцев после начала работ.
Во-вторых, это экономичнее. Использование существующего фундамента и каркаса снижает затраты на материалы.
В-третьих, это безопаснее. Мы исследуем объект по нормативам (ГОСТ 31937-2011, СП 14.13330.2014) и исключаем риски, связанные с недочётами новой стройки.
Быстрая сдача = больше дохода
На Бали высокий спрос на арендное жильё, особенно в популярных туристических зонах. Благодаря ускоренному циклу реновации вы начинаете зарабатывать раньше, чем при строительстве с нуля. Это напрямую влияет на доходность:
- Сокращение времени «простоя». Быстрая сдача позволяет раньше выйти на рынок аренды.
- Меньше расходов на обслуживание пустого объекта. Долгострой требует постоянных вложений, включая охрану и поддержание в нормальном состоянии.
- Перепродажа объекта. Вы замораживаете деньги на более короткий срок, тем самым увеличиваете доходность.
Bali Capital Group предлагает инвесторам объекты, которые будут сданы в эксплуатацию раньше, чем новые стройки. Это делает их не только более выгодными, но и менее рискованными.
Что нужно знать инвестору?
— Какие советы вы дадите инвесторам при выборе объекта под инвестицию?
Главное — работать с проверенными застройщиками, которые не экономят на обследованиях. Мы в Bali Capital Group выполняем диагностику с использованием современных приборов и нормативных методов. Это позволяет избежать сюрпризов в виде скрытых дефектов.
Реновация — это комплексный процесс, который требует профессионального подхода. На фоне падения рубля и роста интереса к недвижимости на Бали, этот вариант становится оптимальным решением для тех, кто хочет сохранить капитал и получить надёжный инвестиционный актив.
Для тех, кто хочет всё сделать правильно, мы подготовили чек-лист «Проверка объекта недвижимости на Бали». Скачайте его, чтобы уверенно двигаться к своей инвестиционной цели.
Чек-лист полезен и для тех инвесторов, кто покупает готовый объект. Он не только снижает риски, но и помогает принять взвешенное решение, исключив эмоциональную покупку без анализа.
Используя такой инструмент, вы сможете оценить перспективы как реновации, так и приобретения готового объекта, сохранив бюджет и нервы.