Можно купить квартиру у моря — и потом недоумевать: почему арендаторов нет? На фото объект выглядел отлично, рядом вроде бы пляж… Но вот с доходом что-то пошло не так.
Во многих странах курортная недвижимость работает строго по сезону. А сезон — это не календарь, это тонкая грань между «всё сдалось за неделю» и «месяцами простаивает».
Во многих странах курортная недвижимость работает строго по сезону. А сезон — это не календарь, это тонкая грань между «всё сдалось за неделю» и «месяцами простаивает».
Турция: рай на побережье… только не везде
Анталия — классический пример. Все знают этот регион, турпоток огромный, инфраструктура сильная, море — тёплое. Риелторы обещают доходность, стройка идёт, цены на старте заманчивые. Кажется — бери любой объект и запускай аренду.
Но дальше начинается география. Двигаешься чуть в сторону — и оказывается, что 10 километров по побережью меняют всё. Там, где ещё недавно была набережная, рестораны и пляжи — теперь пустынные улицы, камни вместо песка, и даже купаться как-то не хочется.
Ирония в том, что цены на недвижимость там могут быть такими же. Потому что формально — до моря 300 метров. Только это не то море, которое ищет турист.
Скрытая сезонность: когда всё вроде бы есть, но не работает
Скрытая сезонность — коварная штука. Вроде бы климат нормальный, море рядом, инфраструктура развивается. Но люди не хотят ехать именно туда. Почему?
Причин может быть масса:
Ветреный берег — волны, сдувает всё, включая желание отдыхать.
Пляж не оборудован — камни, запах, грязь.
Сложный подъезд — ни автобусов, ни парковки.
Конкуренция рядом сильнее — туристы выбирают район получше, пусть и чуть дороже.
И можно остаться с объектом, который даже летом с трудом сдаётся. А зимой — абсолютная тишина. Но на этапе покупки об этом никто не говорил. Наоборот: «Это растущий район, сейчас всё будет развиваться!».
Да, возможно, будет. Но когда — неясно. И зачем инвестору замораживать деньги в объекте, который начнёт работать «когда-нибудь»?
Иллюзия доходности: «Куплю на этапе фундамента — потом разберусь»
Один из самых распространённых сценариев: заход на этапе строительства. Цены ниже, застройщик уверяет, что район перспективный, в будущем тут будет всё. Но «в будущем» — это когда?
Проблема в том, что не все районы оживают. И если ты заходишь в локацию, где нет устойчивого туристического потока, велика вероятность, что через два года после сдачи ты будешь первым, кто откроет окно своей квартиры.
Это как инвестировать в недостроенный торговый центр посреди поля. На этапе рендера — выглядит привлекательно. А по факту…
Более подробно про этот этап рассказали в статье — Что такое Pre-sale и когда лучше всего покупать недвижимость на Бали».
Сезонность на Бали — миф или реальность?
Теперь — к Бали. Да, здесь тоже есть сезоны. Но влияние у них совсем другое.
Сухой сезон длится с апреля по октябрь. Это то время, когда на острове солнце, стабильная погода, волны для серферов, потоки туристов. Всё очевидно.
Влажный сезон — с ноября по март. И да, дожди есть. Но это не российская осень с серым небом на месяц. Тут дожди идут чаще вечером, на час-полтора, после чего снова солнце. И всё работает: пляжи, кафе, экскурсии, аренда транспорта. Да и туристов меньше не становится — просто меняется их состав.
Про то какой на самом деле Сезон дождей на Бали прочитать по этой ссылке.
Цифры говорят сами за себя. В первом квартале 2024 года средняя заполняемость отелей на Бали — 65%. Прогноз на конец года — 71%. То есть даже в так называемый «низкий» сезон остров живёт в хорошем ритме.
Индонезия приняла 12 млн иностранных туристов — рекорд 2024 года.
Это и есть ответ: на Бали сезонность есть, но она не ломает бизнес. Потому что туристический поток распределён, потому что люди приезжают по разным причинам: кто-то серфить, кто-то йожить, кто-то просто сбежать от зимы.
Дизайн комплексов и апартаментов: всё под арендатора
При проектировании комплексов, важно понимать, кто будет в нём жить. Не абстрактно, а конкретно. Bali Capital Group учитывает потребности разных категорий туристов.
Серферы — Nagaya Apartments
Мы сделали апартаменты у популярных спотов. Там, где человек утром выходит с доской, вечером сидит на террасе с видом на океан. Стойки для досок, душ на балконе, чистый минимализм в интерьере. Никакой мишуры — только пространство, свет и воздух. Люди приезжают на 2–3 недели и возвращаются снова.
Цифровые кочевники — Escapist
Другой ритм. Это про людей, которые работают удалённо и не хотят компромиссов. У них есть запрос на хороший интернет, нормальное рабочее место, тихое окружение. В комплексе вдохновляющая атмосфера — хочется не просто жить, а творить.
Семьи — Ubud City
Этот комплекс создавался с фокусом на безопасность и пространство. Удобные планировки, пешеходные дорожки, где можно гулять с коляской.
Недвижимость — это не про метры. Это поведение людей. Их маршруты, привычки, предпочтения. Если хотите, чтобы объект работал, нужно понимать, для кого он. Где именно он находится. Как туда добираются. Что будет с ним в январе. И в июле.
На Бали мы строим там, где аренда работает круглый год. Где спрос не зависит от фазы луны. Инвесторы покупают недвижимость на растущем рынке Бали — тренд и заработок на перепродаже или на сдаче в аренду.
Если хотите инвестировать с пониманием — нужно копать глубже. Сначала разобраться, а потом — покупать. Не наоборот.
Почему инвесторы выбирают нас
На Бали застройщиков много. Красивые рендеры, громкие обещания, «доходность до 30% годовых» и «всё продано ещё до старта». Но наш подход основан на анализе рынка.
Bali Capital Group — про понимание, как работает аренда. Кто реально приезжает. Как люди живут. Что влияет на выбор жилья. И почему одни апартаменты простаивают, а другие бронируются за полгода вперёд.
Мы предлагаем чёткую, понятную модель. С нами просто:
Мы не «продаём Бали». Мы работаем с недвижимостью, как с активом. И если вам рабочая инвестиционная модель — обсудите это на консультации.
Расскажем про районы, стратегии, цифры, подберём подходящий объект и поможем зайти в сделку комфортно.
Бали — остров для тех, кто умеет выбирать. И если вы именно такой инвестор — мы найдём, что предложить.