Зачем проверять классификацию земли перед покупкой недвижимости на Бали

Юридические аспекты для иностранных инвесторов

Закон UUPA, который был принят в Индонезии в 1960 году, регулирует землевладение и использование земельных участков. Согласно этому закону, вся земля в Индонезии принадлежит народу и управляется государством. Иностранцы не могут владеть землей на правах собственности, однако они могут арендовать землю на длительный срок или иметь право на пользование в отдельных случаях.

Для того чтобы защитить свои права на землю, необходимо зарегистрировать участок в Национальном агентстве по земельным вопросам (BPN). Это обязательная процедура, которая позволяет предотвратить возможные споры и обеспечить юридическую защиту.

Юридических вопросы разобрали на интервью с главой юридической компании, сотрудничающей с Bali Capital Group.

Типы зонирования

Зонирование — система распределения земельных участков в зависимости от того, как можно и нужно использовать землю. Каждый участок имеет свою зону, которая определяет, какие виды деятельности разрешены на этом участке. Зонирование помогает упорядочить развитие территории, обеспечить безопасное использование земельных ресурсов и минимизировать риски для окружающей среды.

Основные типы зонирования, которые применяются на Бали:

Жилое зонирование (Residential Zone)

Жилое зонирование применяется для участков, на которых можно строить дома и жилые комплексы. Такие участки могут быть предназначены для индивидуального или многоквартирного жилья. Важно понимать, что коммерческое использование земель в этой зоне ограничено. Строить офисы, торговые площади или другие коммерческие объекты в таких районах нельзя.

Что можно строить: жилые дома, апартаменты, виллы, многоквартирные комплексы.

Что нельзя строить: коммерческие объекты, такие как офисы, торговые центры, рестораны.

Коммерческое зонирование (Commercial Zone)

Коммерческое зонирование предназначено для строительства объектов, связанных с ведением бизнеса. Эта зона включает участки, которые могут быть использованы для офисных зданий, торговых центров, гостиниц, ресторанов и других коммерческих объектов. На таких участках запрещено строить жилые дома или апартаменты.

Что можно строить: офисы, торговые центры, рестораны, магазины, гостиницы, кафе, спортивные комплексы.

Что нельзя строить: жилые дома, квартиры, сельскохозяйственные объекты.

Сельскохозяйственное зонирование (Agricultural Zone)

Этот тип зонирования применяется к землям, предназначенным для сельского хозяйства. Земли в сельскохозяйственной зоне обычно используются для выращивания культур, животноводства или других аграрных деятельностей. На таких участках строго запрещено строительство объектов, не связанных с сельским хозяйством, таких как жилые или коммерческие здания.

Что можно строить: сельскохозяйственные объекты (теплицы, фермы, хранилища).

Что нельзя строить: жилые и коммерческие здания, любые объекты, не связанные с сельским хозяйством.

Зона смешанного использования (Mixed-Use Zone)

Зона смешанного использования — территория, на которой разрешается сочетание жилых и коммерческих объектов. Например, в одном здании можно разместить как квартиры, так и офисы или магазины. Это зонирование подходит для создания многофункциональных комплексов, в которых жильцы могут не только проживать, но и работать или заниматься бизнесом.

Что можно строить: жилые и коммерческие объекты, такие как квартиры и офисы, торговые площади.

Что нельзя строить: объекты, не подходящие для проживания или коммерческой деятельности (например, сельскохозяйственные сооружения).

Туристическая зона (Tourism Zone)

Туристическое зонирование применяется для участков, предназначенных для строительства объектов, обслуживающих туристов. Это может быть жилье, отели, курорты, рестораны, развлекательные комплексы и другие объекты, ориентированные на туристическую индустрию. Для сдачи объектов в аренду в таких зонах потребуется получение специальной лицензии.

Что можно строить: отели, курорты, рестораны, кафе, спа-салоны, туристические комплексы.

Что нельзя строить: объекты, не имеющие отношения к туристической индустрии, такие как офисные или жилые здания.

Природоохранное зонирование (Conservation Zone)

Природоохранные зоны предназначены для защиты экосистем и сохранения природных ресурсов. Эти территории включают леса, заповедники, горные районы, пляжи и другие природные объекты. Строительство на этих участках запрещено, за исключением объектов, которые связаны с охраной природы или научными исследованиями. Эти зоны защищаются государством, и любые попытки строительства на таких землях будут пресечены.

Что можно строить: объекты, связанные с охраной природы или научными исследованиями (например, научные станции).

Что нельзя строить: жилые и коммерческие объекты, здания, не имеющие отношения к охране природы.

Индустриальная зона (Industrial Zone)

Индустриальное зонирование применяется для участков, на которых можно строить фабрики, производственные предприятия, склады, транспортные объекты и другие промышленные сооружения. На этих землях запрещено строить жилые или коммерческие объекты, такие как дома или магазины.

Что можно строить: фабрики, производственные предприятия, склады, логистические центры, транспортные терминалы.

Что нельзя строить: жилые дома, торговые центры, рестораны, офисы.

Цветовая классификация земли на Бали

На Бали используется система цветовой классификации, которая разделяет землю по назначению. Каждому типу земли присваивается определённый цвет, который помогает быстро понять, как можно использовать участок.

Розовая земля (Tourism Zone)

Эта категория подходит для строительства объектов, связанных с туризмом. Земля розового цвета может быть использована для создания гостиниц, курортов, ресторанов, спа-комплексов и других туристических объектов.

Что можно строить: гостиницы, курорты, рестораны, спа, туристические объекты.

Желтая земля (Residential Zone)

Земля желтого цвета предназначена для жилых объектов. На таких участках можно строить дома, апартаменты и виллы. Однако, если целью является сдача в аренду, например, через платформы типа Airbnb, потребуется получить специальную лицензию, такую как Pondok Wisata.

Лицензия Pondok Wisata — специальный документ, требующийся для легальной сдачи в аренду вилл на Бали. Компании, управляющие недвижимостью в Индонезии, не могут оформить одну общую лицензию Pondok Wisata для всех объектов, находящихся под их управлением. Каждая вилла обычно должна пройти процесс регистрации для получения собственной лицензии. Исключение составляют комплексы вилл, построенные одной строительной компанией, где застройщик может оформить единую лицензию, которая будет охватывать все объекты внутри комплекса. Этот документ необходим для тех, кто занимается краткосрочной арендой и планирует получать прибыль от туристов на Бали.

Что можно строить: жилые дома, апартаменты, виллы.

Что нужно для аренды: лицензия на сдачу в аренду.

Оранжевая земля (Mixed-Use Zone)

Зона смешанного использования позволяет сочетать как жилые, так и коммерческие объекты. Такие участки подходят для строительства многоквартирных комплексов с магазинами на первых этажах, офисных зданий с жилыми помещениями и других проектов, где пространство используется для разных целей.

Что можно строить: жилые и коммерческие объекты, такие как квартиры и офисы, торговые площади.

Красная земля (Commercial Zone)

Земля красного цвета предназначена исключительно для коммерческого использования. Здесь разрешается строительство офисов, торговых центров, ресторанов, магазинов, гостиниц и других объектов, которые могут приносить доход от бизнеса. Строительство жилых домов на таких участках невозможно, но можно вести деятельность по сдаче недвижимости в аренду, если получены соответствующие разрешения.

Что можно строить: офисы, торговые центры, рестораны, магазины, гостиницы.

Что нужно для аренды: лицензия на ведение гостиничной деятельности (не нужно менять цвет земли).

Зеленая земля (Agricultural Zone)

Эта земля предназначена исключительно для сельского хозяйства. Здесь можно заниматься выращиванием культур, животноводством, а также создавать фермерские хозяйства и теплицы. Строительство жилых или коммерческих объектов на такой земле строго запрещено.

Что можно строить: сельскохозяйственные объекты (фермы, теплицы, хранилища).

Что нельзя строить: жилые и коммерческие здания.

Природоохранная земля (Zona Konservasi)

Зона природоохранного использования включает в себя леса, заповедники, пляжи и горные районы. Строительство в этих зонах запрещено, за исключением объектов, направленных на охрану природы или проведение научных исследований.

Что можно строить: объекты, направленные на охрану природы, исследовательские комплексы.

Что нельзя строить: любые коммерческие или жилые объекты.

Как проверить землю

Если вы планируете инвестировать в недвижимость на Бали, важно точно понять, как можно использовать конкретный участок. Чтобы проверить, какая зона назначена для участка, выполните следующие шаги:

Запросите у застройщика документ Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) — официальное подтверждение зонирования участка.
Проверьте информацию на государственном портале Индонезии. Для этого необходимо ввести район и координаты участка. Портал отобразит текущую цветовую классификацию земли: https://gistaru.atrbpn.go.id/.
Проверьте допустимые виды деятельности на участке. Некоторые участки имеют ограничения на застройку, такие как процент площади, которую можно застроить, или требования к озеленению. Для проверки этих данных используйте портал: https://batara.badungkab.go.id/home.
Проверьте сертификаты для ведения деятельности. Если земля не имеет розовый цвет (например, земельный участок предназначен для жилых или сельскохозяйственных целей), запросите у застройщика лицензии, которые подтверждают возможность ведения бизнеса, такого как аренда недвижимости (например, Pondok Wisata).

Индонезия активно защищает природные ресурсы и культурное наследие. В стране строгие законы, которые регулируют использование земли в различных зонах. Нарушение этих законов может привести к штрафам и сносу построек. Поэтому так важно точно понимать, в какой зоне находится участок, и какие виды деятельности разрешены.

Читайте также Вся правда о недостроях на Бали.

2025-02-18 10:03