Разрешение на строительство, PBG и правоприменимость на Бали

Можно ли самостоятельно проверить разрешения перед покупкой или строительством? Какие документы критически важны, а какие второстепенны?

Бали — одна из самых привлекательных локаций для инвестиций в недвижимость, однако процесс строительства здесь отличается высокой степенью бюрократии и сложностью оформления документов. Покупка недвижимости на бали без полного соблюдения законодательства и наличия всех необходимых разрешений может привести к серьёзным проблемам: от остановки строительства и штрафов до судебных разбирательств и даже сноса объекта.

Одним из ключевых документов является PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение, подтверждающее соответствие здания градостроительным нормам.

Юридическая база и ключевые разрешения на строительство

Любой строительный проект на Бали должен соответствовать ряду нормативных актов и получать одобрение от нескольких инстанций. Важнейшими документами, регулирующими строительство, являются:

ITR (Informasi Tata Ruang) — зонирование земельного участка

Прежде чем покупать землю под строительство, необходимо выяснить её статус. В Индонезии существуют разные категории земель (жилые, коммерческие, сельскохозяйственные), и не все участки подходят для строительства.

Процедура получения ITR:

Подготовка правоустанавливающих документов на землю.
Оплата земельных налогов (BPHTB).
Подача заявки в местное земельное управление (BPN).
Ожидание проверки (1 неделя – 1 месяц).
Получение сертификата.

Важно: если статус земли не соответствует назначению проекта, его можно изменить, но процесс может занять несколько месяцев и большая вероятность получить отказ.

PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) – согласование использования земли

PKKPR — разрешение, подтверждающее, что строительство соответствует градостроительному плану района.

Этапы получения PKKPR:

Подготовка документов:

свидетельство о праве собственности на землю,
архитектурные планы,
экологическая оценка,
разрешение от соседей,
копии паспортов владельцев.

Подача заявления в местные органы.
Ожидание проверки (1–3 месяца).
Оплата налога и получение разрешения.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение на строительство

PBG — главный документ, который позволяет приступить к строительству. Ранее аналогом этого разрешения было IMB (Izin Mendirikan Bangunan), но в 2021 году его заменили новым стандартом.

Ключевые отличия PBG от IMB:

IMB выдавалось как лицензия, дающая право строить здание.
PBG действует как документ, подтверждающий соответствие проекта строительным нормам.

Процесс получения PBG:

Подготовка документов (включает PKKPR, проектные планы, архитектурные и инженерные чертежи).
Подача заявления в местные органы.
Ожидание проверки (1–2 месяца).
Оплата налога и получение разрешения.

SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — разрешение на эксплуатацию

После завершения строительства необходимо получить сертификат SLF, который подтверждает, что здание соответствует всем техническим и эксплуатационным требованиям.

Этапы получения SLF:

Проверка соответствия проекта PBG.
Инспекция здания (1–2 недели).
Рассмотрение заявки (2–4 недели).
Оплата налога и получение сертификата.

Без SLF использование здания (например, сдача в аренду или продажа) будет незаконным.

Правоприменительная практика и риски

Несмотря на формальное наличие законов, их исполнение в Индонезии имеет ряд особенностей. Среди основных проблем, с которыми сталкиваются инвесторы, можно выделить:

Незнание законодательства

В Индонезии бюрократия сложна, и многие иностранные застройщики просто не знают всех нюансов оформления разрешений. Однако власти активно проверяют строительство, и отсутствие документов часто приводит к штрафам или остановке работ.

Частые изменения правил

Законодательство в сфере недвижимости на Бали постоянно обновляется. Например, отмена IMB и введение PBG — пример таких изменений, которые могли застать врасплох застройщиков, начавших работу без учёта новых норм.

Судебные разбирательства и снос зданий

Если строительство ведётся без PBG и SLF, объект может быть признан незаконным. Прецеденты показывают, что такие здания подвергаются сносу за счёт владельца. Читайте подробнее всю правду о недостроях на Бали.

Как местные сообщества участвуют в строительстве на Бали

На Бали невозможно просто начать строить. Здесь каждое поселение живёт по своим традициям, и их мнение играет ключевую роль. Без согласования с местными жителями можно столкнуться с отказом в разрешении на строительство или даже с протестами.

Согласование с деревней

Перед началом работ застройщик обсуждает проект с представителями деревни. Старейшины и духовные лидеры дают разрешение и оценивают, насколько строительство впишется в жизнь сообщества. Они хотят знать, чем проект будет полезен и появятся ли рабочие места.

Ответственность перед сообществом

Чтобы наладить отношения, девелоперы на бали участвуют в жизни деревни. Это не формальность — помощь в благоустройстве, поддержка храмов и школ становятся частью договорённостей. Компании могут брать на себя обязательства по ремонту дорог, озеленению или обустройству общественных мест.

Как традиции влияют на сроки строительства

На Бали всё подчиняется религиозным обрядам. Если в деревне церемония, стройка останавливается. Некоторые участки земли могут оказаться священными, а значит, проект придётся пересмотреть. Это все необходимо, чтобы избежать конфликтов и укрепить доверие местного комьюнити.

Чем грозит нарушение негласных правил

Проигнорировать местные обычаи Бали — значит обречь проект на проблемы. Сообщество может заблокировать стройку, а в некоторых случаях добиться её отмены. Застройщики на Бали заранее учитывают интересы местных жителей и выстраивают отношения на взаимном уважении.

На Бали строительство — про людей, их культуру и образ жизни. Тот, кто это понимает, получает одобрение на проект и поддержку на всех этапах работы.

Разрешения на строительства Bali Capital Group

На Бали без полного комплекта разрешений можно столкнуться с остановкой работ, штрафами и даже сносом здания. Bali Capital Group оформляет необходимые документы для своих объектов, чтобы гарантировать их юридическую чистоту и защитить интересы инвесторов.

Комплексы апартаментов Bali Capital Group

Central Oasis

Заявка на Sertifikat Laik Fungsi (SLF) № 510405-20012025-003.

Nagaya Apartments

Заявка на Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) № 510305-01022025-006.

Renaissance Residence

Заявка на Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) № 510405-01022025-001.

Escapist

Заявка на Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) № 510405-01022025-003.

Получение PBG подтверждает, что проект соответствует строительным нормам и может быть реализован без риска юридических проблем. SLF требуется для официального ввода здания в эксплуатацию и его последующей аренды или продажи.

Для инвесторов наличие этих документов — фактор, который обеспечивает законность проекта и безопасность вложений.

Как минимизировать риски?

Чтобы избежать проблем с властями и судебных разбирательств, инвесторам следует:

Тщательно проверять статус земли (ITR) до покупки.
Проверять все разрешения (PKKPR, PBG, SLF).
Привлекать местных юристов, знакомых с индонезийским законодательством.

Также важно учитывать мнение местных сообществ и соседей — их протесты могут затормозить проект.

Оформление разрешений для строительства на Бали — сложный и длительный процесс, требующий тщательного подхода. PBG — документ, без которого возведение объекта может привести к финансовым потерям и судебным разбирательствам.

Перед покупкой недвижимости на Бали для россиян важно проверить объект на соответствие всем требованиям: от разрешений на строительство до юридической чистоты. Ошибки на могут привести к финансовым потерям и проблемам с правом собственности. Чтобы избежать подводных камней, скачайте практическое руководство по Due Diligence — в нём собраны ключевые шаги проверки недвижимости на Бали.

2025-02-21 14:02