Формы владения недвижимостью на Бали
Согласно законодательству Индонезии, иностранный житель не может приобрести недвижимость в собственность. В стране существуют два основных типа права собственности на недвижимость:
- Leasehold — долгосрочная аренда, обычно длится 25–30 лет и продлеваться по окончании срока.
- Freehold — полное право собственности, доступное только для граждан Индонезии.
Иногда в объявлениях о продаже недвижимости используют термин Freehold. Однако на самом деле это сертификат на строительство с правом аренды и возможностью продления, предоставляемый государством — Hak Guna Bangunan (HGB, право на строительство).
Такой тип владения, как правило, имеет более длительный срок, чем лизхолд. Владеть таким «фрихолдом» могут только компании. В этом случае лендлорд временно утрачивает право на землю, а арендатор взаимодействует напрямую с государством.
Таким образом, иностранцы в большинстве случаев владеют недвижимостью по контракту долгосрочной аренды Leasehold. Это нотариальный контракт, который имеет юридическую силу и заключается у нотариуса. На срок аренды арендатор является полноценным владельцем и может перепродать недвижимость. По истечению срока аренды пересматривается новый период, и так без ограничений.
Leasehold (Haksewa) — долгосрочная аренда
Leasehold — форма владения, при которой покупатель получает право пользоваться недвижимостью на определённый срок (обычно 25–30 лет) с возможностью продления. При этом земля юридически остаётся в собственности индонезийского владельца.
Leasehold (Haksewa) в Индонезии регулируется:
Закон №5/1960 о земле (UUPA) — определяет права аренды.
Гражданский кодекс (KUHPer) — описывает условия арендных договоров.
Президентский указ №103/2015 — регулирует владение недвижимостью иностранцами.
Нотариальный договор аренды (Perjanjian Sewa Menyewa) — фиксирует условия аренды, но не регистрируется в Земельном управлении (BPN), так как не является правом собственности.
Преимущества Leasehold:
- Низкая цена входа — стоимость на 30–40% ниже, чем у Freehold.
- Быстрая окупаемость — средний срок возврата инвестиций 6–8 лет.
- Доступность для иностранцев — не требует регистрации компании PT PMA.
- Гибкость — недвижимость можно сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Варианты продления Leasehold:
- Без продления — объект передаётся владельцу земли по истечении срока аренды. Такой вариант нежелателен для инвестиций.
- Приоритетное продление — лендлорд обязан сначала предложить продление аренды текущему арендатору по рыночной цене. Если арендатор откажется, лендлорд может сдать объект другому. Точная стоимость аренды заранее не фиксируется и определяется на момент продления.
- Гарантированное продление — условие в контракте, по которому лендлорд заранее обязуется продлить аренду на определённый срок и по фиксированной цене. Это наилучший вариант для инвесторов, так как позволяет заранее определить стоимость продления.
Freehold (Hak Milik) — полное право собственности
Freehold — владение недвижимостью без ограничений по сроку. Однако важно понимать, что иностранцы не могут владеть недвижимостью на условиях Freehold напрямую. Для этого необходимо зарегистрировать юридическое лицо PT PMA (Penanaman Modal Asing) — компанию с иностранными инвестициями.
Freehold (Hak Milik) — полное право собственности на землю в Индонезии, которое регулируется:
Закон №5/1960 о земле (UUPA) — устанавливает Hak Milik как высшую форму права на землю, доступную только для граждан Индонезии.
Гражданский кодекс (KUHPer) — регулирует сделки с недвижимостью.
Постановления Министерства аграрных вопросов и пространственного планирования — определяют порядок регистрации и перехода права собственности.
Преимущества Freehold:
- Неограниченный срок владения.
- Возможность передачи недвижимости по наследству.
- Лучший вариант для личного проживания.
Недостатки:
- Высокая стоимость – на 30–40% выше, чем Leasehold.
- Долгий срок окупаемости – более 10 лет.
- Требует регистрации компании – минимум два учредителя, уставной капитал от 600 000 долларов.
Альтернативные формы владения
Кроме Leasehold и Freehold, в Индонезии существуют ещё две формы права на недвижимость:
- Hak Pakai (право пользования) — доступно иностранцам, но недвижимость нельзя сдавать в аренду, она предназначена только для проживания.
- Hak Guna Bangunan (HGB, право на строительство) — позволяет иностранцам строить и владеть недвижимостью через зарегистрированную компанию PT PMA.
Некоторые, говоря Фрихолд, могут иметь в виду именно этот документ, который также предполагает аренду с возможностью продления, но только от государства, а не от частного лица.
Юридическая защищённость
Один из главных вопросов инвесторов — насколько безопасно покупать недвижимость по системе Leasehold? Ответ: при правильном оформлении – да. Важно:
- Подписывать договор Leasehold только у нотариуса.
- Проверять финансовое состояние владельца земли.
- Работать с проверенными агентствами и юристами.
Разрешения на строительство и выбор застройщика
Перед покупкой недвижимости важно проверить наличие PBG (разрешение на строительство) и SLF (сертификат эксплуатации).
Зонирование земель на Бали
Перед покупкой важно проверить зонирование участка, так как изменить его статус практически невозможно.
На Бали бум проверок земли, и это не случайно. Знать цвет зоны — только половина дела. Важно понимать квалификацию земли, ведь может оказаться, что купили апартаменты, а потом столкнулись с ситуацией, когда сдавать их в краткосрочную аренду невозможно.
Как работает продление лизхолда?
Лизхолд на Бали обычно заключается на 25–30 лет с возможностью продления. Договор аренды может содержать опцию продления, обозначенную как «30+30» или «25+25».
- «30+30» означает, что начальный срок аренды — 30 лет, а затем его можно продлить ещё на 30 лет.
- «25+25» работает по тому же принципу, но с меньшим сроком.
Продление может быть гарантированным или приоритетным, что определяет условия его реализации.
Разница между гарантированным и приоритетным продлением
Правовая основа
- Земельный закон Индонезии № 5 от 1960 года (UUPA) — определяет формы владения землёй, включая аренду.
- Постановления № 40 от 1996 года и № 103 от 2015 года — регулируют аренду иностранцами.
- Гражданский кодекс Индонезии (KUHPerdata), статья 1338 — закрепляет принцип свободы договора.
Можно ли продлить лизхолд заранее?
Да, это возможно. Арендатор может договориться с владельцем земли о досрочном продлении, например, через 3–5 лет после начала аренды. Однако:
- Это индивидуальные переговоры.
- Лендлорд вправе запросить любую сумму.
- Если в договоре прописано гарантированное продление, досрочное продление имеет смысл только для фиксации условий.
Зачастую арендаторы продлевают лизхолд заранее, если недвижимость растёт в цене и есть вероятность, что продление в будущем обойдётся дороже.
Такой лизхолд, продлённый дважды, тоже могут продавать как фрихолд. Всё дело в том, что в индонезийских законах самого термина «фрихолд» просто нет.
Правовая основа
Возможность досрочного продления напрямую не закреплена в UUPA, но это допускается на основе принципа свободы договора (статья 1338 KUHPerdata). Если стороны подписали соглашение о продлении, оно имеет законную силу.
Покупка недвижимости на Бали
Бали привлекает туристов со всего мира, а значит, и спрос на аренду здесь высокий. В Bali Capital Group мы упрощаем процесс покупки для тех, кто хочет инвестировать удалённо и без лишних хлопот.
Высокий спрос на аренду: Туризм на острове продолжает расти, а Бали в мировых рейтингах. Поэтому сдача недвижимости в аренду будет вашим стабильным источником дохода.
Доступные цены: По сравнению с европейскими курортами, стоимость недвижимости на Бали остаётся относительно низкой — инвестиции более доступны.
Удалённое оформление: В Bali Capital Group мы организуем весь процесс дистанционно — удалённое подписание договора на покупку недвижимости на Бали. Вы можете выбрать, забронировать и оформить объект, не покидая свою страну.
Доходность: Недвижимость на Бали может приносить от 8% до 12% годовых, в зависимости от расположения объекта и сезонности. При этом вы можете не беспокоиться о ежедневных задачах — управление на себя берёт управляющая компания.
Правовые ограничения: Иностранцам нельзя владеть недвижимостью на Бали напрямую. Для покупки используется схема долгосрочной аренды (leasehold) или оформление через индонезийскую компанию.
Владение недвижимостью на условиях Leasehold вызывает у многих вопросы: насколько это надёжно, какие риски существуют и как они регулируются. Чтобы помочь разобраться, мы подготовили файл с подробной информацией о безопасности такой формы владения и расчётами как оценить риски и доходность.
Инвестиции на Бали с Bali Capital Group — простой процесс, который не требует вашего постоянного присутствия. Мы берём на себя всю работу: от подбора объекта до сдачи в управление комплексов управляющей компании. Вам остаётся только контролировать результат через личный кабинет.