Блог Bali Capital Group

Юридические аспекты инвестиций на Бали

Бали привлекает инвесторов не только своими пляжами, но и возможностями для выгодных вложений. Однако юридические и культурные особенности острова делают процесс покупки и строительства недвижимости сложным, особенно для иностранных граждан. Александр Костин, юрист, обладающий многолетним опытом применения права в различных странах, а также глава юридической компании, сотрудничающей с Bali Capital Group, рассказал о нюансах взаимодействия с местными жителями, выбора земельных участков и оформления сделок.

Первый этап застройщика на Бали

Любая сделка с недвижимостью начинается с выбора участка. Однако на Бали этот процесс требует не только юридической, но и социальной подготовки.
«Мы никогда не покупаем землю, пока не убедимся, что она подходит нашим целям. Для этого разрабатывается предпроектная документация, где учитываются параметры участка, его статус и перспективы развития», — Александр Костин.
Bali Capital Group самостоятельно разрабатывает проекты, используя опыт собственной команды архитекторов и в партнёрстве с индонезийскими специалистами. Предпроектная документация включает планировки помещений, общие размеры и ключевые концептуальные решения. Этот подход позволяет заранее оценить потенциал участка и предусмотреть оптимальные решения для будущего строительства.
«Разработка предпроекта — основа, с которой начинается любой наш проект. Мы тщательно изучаем участок, формируем концепцию, которая учитывает особенности местности, и только после этого принимаем решение о покупке земли. Такой подход позволяет создавать проекты, идеально соответствующие запросам наших клиентов и высокому уровню качества», — Александр.
Благодаря многолетнему опыту работы в Индонезии, Bali Capital Group успешно сочетает международные стандарты и локальную специфику, создавая проекты, которые становятся новыми ориентирами в строительстве на Бали.
Согласование с местной деревней — ключевой этап. Представители комьюнити обязательно должны одобрить проект строительства.
«Перед началом работ мы собираем подписи представителей деревни. Это важно не только для получения разрешения, но и для поддержания отношений с местными жителями, которые активно участвуют в жизни района», — Александр.
Процесс согласования включает обсуждение взаимных обязательств. Компании важно показать, как её деятельность будет интегрирована в местную жизнь, будь то благоустройство территории, создание рабочих мест для жителей деревни или участие в общинных инициативах.
Такой подход позволяет установить доверительные отношения с местным сообществом, обеспечивая не только успешное начало проекта, но и его дальнейшую гармоничную интеграцию в социальную и культурную среду Бали.

Проблемы согласования и адаптация к местным традициям

Процесс согласования строительства на Бали отличается от привычного порядка в Европе. Одним из факторов, усложняющих процесс, является уважение к местным обычаям и религии.
«Однажды мне сказали: "You must respect our traditions". Сначала я не понял, что это значит, ведь традиции — это что-то, что человек делает у себя дома. Но на Бали традиции касаются каждого: если сегодня у кого-то церемония, ваши планы могут просто заморозиться», — Александр.
На практике это означает, что любые работы или юридические процедуры могут быть остановлены из-за религиозных обрядов, церемоний или традиционных мероприятий.
«Один из моих партнеров на звонок о срочных документах ответил: "Какие документы? У нас церемония.". И ты понимаешь, что ничего не поделаешь. Клиент с миллионом долларов подождёт. А для местного жителя традиция всегда на первом месте», — Александр.
Подобная культура уважения к обрядам и ритуалам становится для иностранцев вызовом, но игнорирование этих аспектов чревато социальными и юридическими проблемами.
«На Бали важно не только соблюдать закон, но и учитывать неписаные правила. Они не закреплены на бумаге, но их нарушение может привести к сложностям в отношениях с деревней, что повлияет на весь проект», — Александр.
Конфликты с деревней
Без согласия местной деревни ваш проект может быть саботирован.
«Мы видели случаи, когда застройщики игнорировали местные обычаи, и их проекты сталкивались с серьёзными трудностями», — отметил Александр.

Юридическая чистота земли

Проверка на арест или залог
Один из самых распространённых рисков на Бали — покупка земли, которая находится под арестом или в залоге у банка.
«Мы всегда запрашиваем данные у местных властей и уполномоченных органов, чтобы удостовериться, что земля свободна от обременений. Иногда это требует взаимодействия с несколькими учреждениями, но без этого нельзя гарантировать безопасность сделки», — Александр.
Соответствие категории земли
В Индонезии земля классифицируется по различным категориям: для сельскохозяйственного использования, строительства жилых или коммерческих объектов и др. Использование земли не по назначению запрещено.
«Изменение категории земли возможно, но это сложный, и подчас неконтролируемый процесс. Мы выбираем только те участки, которые изначально соответствуют целям наших клиентов», — Александр.
Проверка зоны и ограничений на строительство
На Бали существуют зоны с особым статусом: например, охраняемые природные территории, зоны близости к храмам или культурным объектам. Любое строительство на таких участках требует особого разрешения.
«Если участок находится в зоне, где строительство ограничено, это может привести к тому, что ваш проект просто не будет одобрен. Мы всегда анализируем такие риски заранее», — отметил Александр.
Иностранцы хотели открыть филиал на Бали и потеряли $5 млн из-за цвета земли на Бали.
История права собственности
Юристы тщательно изучают цепочку передач прав собственности, чтобы удостовериться в отсутствии конфликтов, долгов или других проблем.
«На практике мы часто сталкиваемся с участками, которые имеют сложную историю. Например, земля может быть частью коллективной собственности деревни, и тогда требуется согласие всех её членов», — добавил Александр.

Проблемы при строительстве: согласование и изменения проекта

Строительство на Бали может начаться только после получения разрешения. Александр рассказывает, что такой процесс занимает около порядка шести месяцев, но это можно ускорить при наличии грамотно подготовленных документов .
«Даже если проект уже утверждён, изменения возможны. Но их нужно согласовывать с уполномоченными органами и, иногда, с представителями деревни, что требует времени и терпения», — Александр.
При этом некоторые застройщики рискуют, начиная работы без разрешения, что может привести к серьёзным последствиям вплоть до сноса здания.

Документы и их значение для инвестора

Каждая сделка на Бали должна быть правильно оформлена с юридической точки зрения. Основным документом является договор аренды, заверенный нотариусом.
«Договор аренды подтверждает права инвестора на использование недвижимости. Без этого документа вы не сможете защитить свои права в случае конфликта», — Александр.
Срок коммерческой аренды на Бали обычно составляет порядка 30 лет с возможностью продления. Для этого собственникам нужно будет договориться с собственником земли.

Передача недвижимости: что получает покупатель

Когда объект завершён, покупатель получает акт приёма-передачи, который фиксирует факт приемки объекта недвижимости. Однако это не финальный этап. Для получения полноценного права аренды необходимо подписать нотариальный договор.
«Акт приёма-передачи — один из документов по которому покупатель получает свой объект недвижимости. Но только нотариальный договор аренды является основным подтверждением прав инвестора на недвижимость», — Александр.
Передача индонезийской недвижимости по наследству иностранцу — нужно ли составлять завещание на инвестиционную недвижимость на Бали?

Юридические истории: что может пойти не так

Некоторые иностранцы на Бали хотят обойти законодательные ограничения на владение землёй, прибегают к номинальным схемам — оформляют имущество на имя местного жителя. На первый взгляд, это кажется простым и удобным решением. Однако такие действия влекут за собой серьёзные риски, вплоть до полной утраты собственности.
Пример из реальной жизни:
Иностранец решил приобрести участок земли на Бали, но, зная о запрете на прямое владение, оформил сделку на имя своего друга — гражданина Индонезии. Чтобы «защитить» свои интересы, он взял расписку, подтверждающую, что фактическим владельцем является именно он. Спустя несколько лет, местный житель отказался признавать условия сделки и заявил, что земля принадлежит ему. Все попытки иностранца отстоять свои права в суде оказались тщетными: расписка не имела юридической силы, а сама схема была признана незаконной.
«Иностранец оформляет землю на местного жителя, а затем теряет её из-за незаконности схемы. Даже при наличии расписки потерять все довольно просто», — Александр.
Почему это происходит?
  1. Нарушение законодательства. Индонезийское право строго регулирует вопросы владения землёй иностранцами. Любые схемы, обходящие эти нормы, не признаются законными.
  2. Отсутствие доказательной базы. Документы, такие как расписки или соглашения, составленные вне рамок закона, не принимаются судами.
  3. Риск недобросовестности. Даже если ваш местный партнёр изначально был благонадёжен, со временем его планы могут измениться. Закон всегда будет на его стороне.

Последствия для иностранца

  1. Полная потеря земли. Даже если участок был приобретён на личные средства иностранца, право собственности остаётся за номинальным владельцем.
  2. Финансовые потери. Средства, вложенные в покупку земли, строительство или улучшение инфраструктуры, нельзя вернуть.
  3. Юридические сложности. Попытка обжаловать действия в суде приводит к затратам на адвокатов, но не приносит результата.
Оформление земли через номинального владельца — не только неэффективно, но и опасно. Даже самые надёжные отношения с местными жителями могут быть разрушены обстоятельствами, а государственная политика всегда направлена на защиту интересов граждан Индонезии.

Как избежать подобных ситуаций?

Владение недвижимостью на условиях Leasehold вызывает у многих вопросы: насколько это надёжно, какие риски существуют и как они регулируются. Чтобы помочь разобраться, мы подготовили файл с подробной информацией о безопасности такой формы владения и расчётами как оценить риски и доходность.
  • Доверяйте только проверенным схемам, которые соответствуют местному законодательству.
Не пытайтесь сэкономить или найти «удобные» обходные пути — это всегда оборачивается большими потерями. Помните, что на чужой территории важно играть по местным правилам.
Инвестиции в недвижимость на Бали требуют внимательности, уважения к традициям и профессионального подхода к юридическим вопросам. Как подчеркнул Александр Костин:
«На Бали всё строится на договорённостях. Уважение к местной культуре и юридическая прозрачность — главные факторы успеха».
Если вы планируете инвестировать на острове, важно обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок, защитят ваши интересы и помогут купить самую доходность недвижимость на Бали.

Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы узнать об актуальных стратегиях инвестирования, самых перспективных районах, лучших комплексах и вариантах рассрочки. Наши менеджеры помогут разобраться во всех нюансах и ответят на ваши вопросы.

2025-01-13 11:10