Бали привлекает инвесторов не только своими пляжами, но и возможностями для выгодных вложений. Однако юридические и культурные особенности острова делают процесс покупки и строительства недвижимости сложным, особенно для иностранных граждан. Александр Костин, юрист, обладающий многолетним опытом применения права в различных странах, а также глава юридической компании, сотрудничающей с Bali Capital Group, рассказал о нюансах взаимодействия с местными жителями, выбора земельных участков и оформления сделок.
Первый этап застройщика на Бали
Любая сделка с недвижимостью начинается с выбора участка. Однако на Бали этот процесс требует не только юридической, но и социальной подготовки.
«Мы никогда не покупаем землю, пока не убедимся, что она подходит нашим целям. Для этого разрабатывается предпроектная документация, где учитываются параметры участка, его статус и перспективы развития», — Александр Костин.
Bali Capital Group самостоятельно разрабатывает проекты, используя опыт собственной команды архитекторов и в партнёрстве с индонезийскими специалистами. Предпроектная документация включает планировки помещений, общие размеры и ключевые концептуальные решения. Этот подход позволяет заранее оценить потенциал участка и предусмотреть оптимальные решения для будущего строительства.
«Разработка предпроекта — основа, с которой начинается любой наш проект. Мы тщательно изучаем участок, формируем концепцию, которая учитывает особенности местности, и только после этого принимаем решение о покупке земли. Такой подход позволяет создавать проекты, идеально соответствующие запросам наших клиентов и высокому уровню качества», — Александр.
Благодаря многолетнему опыту работы в Индонезии, Bali Capital Group успешно сочетает международные стандарты и локальную специфику, создавая проекты, которые становятся новыми ориентирами в строительстве на Бали.
Согласование с местной деревней — ключевой этап. Представители комьюнити обязательно должны одобрить проект строительства.
«Перед началом работ мы собираем подписи представителей деревни. Это важно не только для получения разрешения, но и для поддержания отношений с местными жителями, которые активно участвуют в жизни района», — Александр.
Процесс согласования включает обсуждение взаимных обязательств. Компании важно показать, как её деятельность будет интегрирована в местную жизнь, будь то благоустройство территории, создание рабочих мест для жителей деревни или участие в общинных инициативах.
Такой подход позволяет установить доверительные отношения с местным сообществом, обеспечивая не только успешное начало проекта, но и его дальнейшую гармоничную интеграцию в социальную и культурную среду Бали.
Проблемы согласования и адаптация к местным традициям
Процесс согласования строительства на Бали отличается от привычного порядка в Европе. Одним из факторов, усложняющих процесс, является уважение к местным обычаям и религии.
«Однажды мне сказали: "You must respect our traditions". Сначала я не понял, что это значит, ведь традиции — это что-то, что человек делает у себя дома. Но на Бали традиции касаются каждого: если сегодня у кого-то церемония, ваши планы могут просто заморозиться», — Александр.
На практике это означает, что любые работы или юридические процедуры могут быть остановлены из-за религиозных обрядов, церемоний или традиционных мероприятий.
«Один из моих партнеров на звонок о срочных документах ответил: "Какие документы? У нас церемония.". И ты понимаешь, что ничего не поделаешь. Клиент с миллионом долларов подождёт. А для местного жителя традиция всегда на первом месте», — Александр.
Подобная культура уважения к обрядам и ритуалам становится для иностранцев вызовом, но игнорирование этих аспектов чревато социальными и юридическими проблемами.
«На Бали важно не только соблюдать закон, но и учитывать неписаные правила. Они не закреплены на бумаге, но их нарушение может привести к сложностям в отношениях с деревней, что повлияет на весь проект», — Александр.
Конфликты с деревней
Без согласия местной деревни ваш проект может быть саботирован.
«Мы видели случаи, когда застройщики игнорировали местные обычаи, и их проекты сталкивались с серьёзными трудностями», — отметил Александр.
Юридическая чистота земли
Проверка на арест или залог
Один из самых распространённых рисков на Бали — покупка земли, которая находится под арестом или в залоге у банка.
«Мы всегда запрашиваем данные у местных властей и уполномоченных органов, чтобы удостовериться, что земля свободна от обременений. Иногда это требует взаимодействия с несколькими учреждениями, но без этого нельзя гарантировать безопасность сделки», — Александр.
Соответствие категории земли
В Индонезии земля классифицируется по различным категориям: для сельскохозяйственного использования, строительства жилых или коммерческих объектов и др. Использование земли не по назначению запрещено.
«Изменение категории земли возможно, но это сложный, и подчас неконтролируемый процесс. Мы выбираем только те участки, которые изначально соответствуют целям наших клиентов», — Александр.
Проверка зоны и ограничений на строительство
На Бали существуют зоны с особым статусом: например, охраняемые природные территории, зоны близости к храмам или культурным объектам. Любое строительство на таких участках требует особого разрешения.
«Если участок находится в зоне, где строительство ограничено, это может привести к тому, что ваш проект просто не будет одобрен. Мы всегда анализируем такие риски заранее», — отметил Александр.
История права собственности
Юристы тщательно изучают цепочку передач прав собственности, чтобы удостовериться в отсутствии конфликтов, долгов или других проблем.
«На практике мы часто сталкиваемся с участками, которые имеют сложную историю. Например, земля может быть частью коллективной собственности деревни, и тогда требуется согласие всех её членов», — добавил Александр.
Проблемы при строительстве: согласование и изменения проекта
Строительство на Бали может начаться только после получения разрешения. Александр рассказывает, что такой процесс занимает около порядка шести месяцев, но это можно ускорить при наличии грамотно подготовленных документов .
«Даже если проект уже утверждён, изменения возможны. Но их нужно согласовывать с уполномоченными органами и, иногда, с представителями деревни, что требует времени и терпения», — Александр.
При этом некоторые застройщики рискуют, начиная работы без разрешения, что может привести к серьёзным последствиям вплоть до сноса здания.
Документы и их значение для инвестора
Каждая сделка на Бали должна быть правильно оформлена с юридической точки зрения. Основным документом является договор аренды, заверенный нотариусом.
«Договор аренды подтверждает права инвестора на использование недвижимости. Без этого документа вы не сможете защитить свои права в случае конфликта», — Александр.
Срок коммерческой аренды на Бали обычно составляет порядка 30 лет с возможностью продления. Для этого собственникам нужно будет договориться с собственником земли.
Передача недвижимости: что получает покупатель
Когда объект завершён, покупатель получает акт приёма-передачи, который фиксирует факт приемки объекта недвижимости. Однако это не финальный этап. Для получения полноценного права аренды необходимо подписать нотариальный договор.
«Акт приёма-передачи — один из документов по которому покупатель получает свой объект недвижимости. Но только нотариальный договор аренды является основным подтверждением прав инвестора на недвижимость», — Александр.
Юридические истории: что может пойти не так
Некоторые иностранцы на Бали хотят обойти законодательные ограничения на владение землёй, прибегают к номинальным схемам — оформляют имущество на имя местного жителя. На первый взгляд, это кажется простым и удобным решением. Однако такие действия влекут за собой серьёзные риски, вплоть до полной утраты собственности.
Пример из реальной жизни:
Иностранец решил приобрести участок земли на Бали, но, зная о запрете на прямое владение, оформил сделку на имя своего друга — гражданина Индонезии. Чтобы «защитить» свои интересы, он взял расписку, подтверждающую, что фактическим владельцем является именно он. Спустя несколько лет, местный житель отказался признавать условия сделки и заявил, что земля принадлежит ему. Все попытки иностранца отстоять свои права в суде оказались тщетными: расписка не имела юридической силы, а сама схема была признана незаконной.
«Иностранец оформляет землю на местного жителя, а затем теряет её из-за незаконности схемы. Даже при наличии расписки потерять все довольно просто», — Александр.
Почему это происходит?
- Нарушение законодательства. Индонезийское право строго регулирует вопросы владения землёй иностранцами. Любые схемы, обходящие эти нормы, не признаются законными.
- Отсутствие доказательной базы. Документы, такие как расписки или соглашения, составленные вне рамок закона, не принимаются судами.
- Риск недобросовестности. Даже если ваш местный партнёр изначально был благонадёжен, со временем его планы могут измениться. Закон всегда будет на его стороне.
Последствия для иностранца
- Полная потеря земли. Даже если участок был приобретён на личные средства иностранца, право собственности остаётся за номинальным владельцем.
- Финансовые потери. Средства, вложенные в покупку земли, строительство или улучшение инфраструктуры, нельзя вернуть.
- Юридические сложности. Попытка обжаловать действия в суде приводит к затратам на адвокатов, но не приносит результата.
Оформление земли через номинального владельца — не только неэффективно, но и опасно. Даже самые надёжные отношения с местными жителями могут быть разрушены обстоятельствами, а государственная политика всегда направлена на защиту интересов граждан Индонезии.
Как избежать подобных ситуаций?
- Всегда консультируйтесь с профессиональными юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью на Бали, чтобы чётко понимать, кто на вашей стороне при сделке.
- Изучайте легальные способы владения: аренда земли на длительный срок, покупка через компанию с иностранным участием и другие законные механизмы.
Владение недвижимостью на условиях Leasehold вызывает у многих вопросы: насколько это надёжно, какие риски существуют и как они регулируются. Чтобы помочь разобраться, мы подготовили файл с подробной информацией о безопасности такой формы владения и расчётами как оценить риски и доходность.
- Доверяйте только проверенным схемам, которые соответствуют местному законодательству.
Не пытайтесь сэкономить или найти «удобные» обходные пути — это всегда оборачивается большими потерями. Помните, что на чужой территории важно играть по местным правилам.
Инвестиции в недвижимость на Бали требуют внимательности, уважения к традициям и профессионального подхода к юридическим вопросам. Как подчеркнул Александр Костин:
«На Бали всё строится на договорённостях. Уважение к местной культуре и юридическая прозрачность — главные факторы успеха».
Если вы планируете инвестировать на острове, важно обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок, защитят ваши интересы и помогут купить самую доходность недвижимость на Бали.
Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы узнать об актуальных стратегиях инвестирования, самых перспективных районах, лучших комплексах и вариантах рассрочки. Наши менеджеры помогут разобраться во всех нюансах и ответят на ваши вопросы.