Какую недвижимость можно купить за 10 миллионов в Москве — и стоит ли это своих денег?

Когда-то ₽10 млн казались весомой суммой, с которой можно спокойно выходить на рынок жилья. Сегодня — это уже граница компромиссов. Особенно в Москве, где рост цен на квадратный метр и инфляция съедают всё больше. А что за эти деньги можно купить за пределами России? Реально ли вложиться во что-то более интересное?

По данным платформы bnMAP.pro, весной 2025 года на рынке новостроек Москвы осталось около 9,5 тысяч лотов по цене до 10 млн. Ровно год назад таких объектов было почти 17 тысяч. Сокращение почти вдвое — показатель того, насколько быстро вымываются доступные предложения. Причём речь идёт в основном о самых базовых форматах: студиях и однокомнатных квартирах с площадью от 12 до 52 м².

Более половины всех таких объектов — 58% — сосредоточены в Новой Москве. Это те районы, которые находятся за МКАД, ближе к Калужскому и Киевскому шоссе — плотная застройка, более дешёвая земля, развивающаяся инфраструктура и, как правило, отсутствие метро в пешей доступности.

В пределах старых границ города выбор резко сужается. Лоты в этом бюджете остались всего в 7 проектах бизнес-класса, и почти всегда речь идёт либо о маленьких апартаментах, либо о непривлекательной локации. Регистрация там, как правило, невозможна, статус юридически неоднозначный, а стоимость содержания — выше средней по рынку.

Средняя цена квадратного метра в новостройках по Москве в начале 2025 года превышает 350 тысяч рублей. Простая арифметика: за 10 млн — это всего 28,5 квадратных метров. Без отделки. Без мебели. Без ремонта. Фактически — коробка. Учитывая, что отделка в Москве может стоить от 10 до 20 тысяч за квадрат, к цене можно смело прибавлять ещё 500–700 тысяч. Это без учёта кухни, бытовой техники и налогов (по данным ​​МКПАО «Циан»).

Можно, конечно, найти студию за 4,3 млн рублей — такой вариант есть в ЖК «Внуково Парк» в деревне Марушкино. 19,5 м², отделка за дополнительную плату, добираться до центра — около полутора часов. Проживать в такой квартире постоянно проблематично. Сдавать — возможно, если найдётся арендатор, готовый мириться с удалённостью и отсутствием инфраструктуры.

Сейчас многие инвесторы начинают смотреть шире. Не просто в пределах МКАДа или области, а вообще за пределами страны. Особенно на фоне падения рубля, роста налоговой нагрузки и нестабильности в регулировании аренды. Всё чаще звучит мысль: «А что я могу получить за эти же 10 млн в валютной юрисдикции?»

В культурном и туристическом центре Бали — Убуде — началось строительство Renaissance Residence. Это комплекс апартаментов, спроектированный под аренду и комфортное проживание. Территория — пешеходная, с зелёными переходами и архитектурой, ориентированной не на массовость, а на атмосферу.

Стоимость апартаментов в таком комплексе от $84 150. При текущем курсе это около ₽7,3 млн.

Проект прошёл полную юридическую проверку (Due Diligence). Земля — в розовой зоне. Это значит, что апартаменты можно легально сдавать в аренду. Уже получено разрешение на строительство (PBG), старт работ дан, и объект движется в графике.

Важно понимать, что Убуд — регион с круглогодичным туристическим потоком. Люди приезжают сюда не только отдыхать, но и на йога-ретриты, фестивали, арт-мероприятия, долгосрочные зимовки. Средняя заполняемость хороших апартаментов в этой части острова — от 70 до 80% в год. Средний чек — от $70 до $150 за ночь в зависимости от сезона и качества объекта.

Если даже смотреть консервативно: при аренде по $90 за ночь и 70% загрузке, можно выйти на примерную доходность в 18–20% годовых. В валюте. В объекте, куда вы можете прилететь сами. И который не требует согласования перепланировки, оформления постоянной регистрации или согласия соседей на сдачу в аренду.

Когда смотришь на эти две картины — студия на окраине Москвы без отделки и терраса с видом на джунгли в проекте с инфраструктурой — решение перестаёт быть эмоциональным. Оно становится просто рациональным.